Controle tijdens de bouw

Het is altijd spannend als u een nieuw huis koopt. En voor degene die een nieuwbouwwoning kopen is het altijd hartstikke leuk om stapje voor stapje de bouw van uw nieuwe onroerend goed te volgen. U neemt waarschijnlijk zelf regelmatig een kijkje. Toch kunt u als leek gemakkelijk bouwfouten over het hoofd zien of twijfels hebben over het bouwproces. En herstelling is achteraf vaak duur en soms zelfs niet meer mogelijk. Daarom is het verstandig om tijdens de bouw een controle uit te laten voeren, op deze manier krijgt u meer zekerheid over het feit dat de bouw volgens afspraak verloopt.

Wat houdt de controle in?

Elk onderdeel van het huis in aanbouw wordt door de bouwkundige geïnspecteerd. Het voornaamste doel van deze controle is het tijdig signaleren van dreigende fouten. Het is dan ook verstandig tijdens de controle de verkoopbrochure, de technische omschrijving en de bouwtekeningen van uw nieuwe woning mee te nemen naar de bouwplaats. De bouwkundig adviseur kan deze stukken er desgewenst op na slaan. In het keuringsrapport noteert de bouwkundige zijn bevindingen en neemt deze met u door.

Wanneer?

Wanneer kunt u het beste uw woning tijdens de bouw laten controleren? Er zijn drie momenten die zich daar voor lenen:

• Als er wordt begonnen men met de bouw van de eerste verdieping.
• Als het skelet van de woning staat en de dakplaten er op zitten of worden gelegd.
• Als de woning wind- en waterdicht is (het dak is gereed en ramen en deuren zijn geplaatst).

Er zijn natuurlijk ook andere situaties die zich perfect lenen om een controle uit te voeren. Bijvoorbeeld als de bouwer een door u gesignaleerd probleem niet serieus neemt. U dient echter de bouwer overigens altijd vooraf toestemming te vragen voor de bouwcontrole.

Vervolgcontroles

Tijdens de controle kunnen er diverse zaken aan het licht komen. In veel gevallen kunt u er zelf op toezien dat deze naar behoren worden verholpen. Bij ernstige zaken of constructiefouten en bij twijfel over het goed functioneren van de bouwer kan een vervolgcontrole raadzaam zijn. De bouwkundige zal aangeven of hij dit nodig acht.

Kopersverenigingen

Kopersverenigingen zijn verenigingen waarin de kopers in nieuwbouwprojecten zich organiseren. Leden van zo’n kopersvereniging kunnen een collectieve controle tijdens de bouw laten uitvoeren. De woningen worden daarbij steekproefsgewijs gecontroleerd. Dat gebeurt bij voorkeur bij woningen die in verschillende bouwfasen verkeren. Op die manier krijgt u een goed beeld van de kwaliteit van het bouwproject en eventuele bij herhaling gemaakte (‘structurele’) fouten.

Opleveringskeuring

Wat houdt een opleveringskeuring in?

De kurk is van de fles, de dagen van spanning zijn voorbij: u heeft uw nieuwbouwhuis gekocht. U wordt door de bouwondernemer uitgenodigd voor de oplevering, als het huis klaar is. In de meeste gevallen krijgt u op die dag ook de sleutels van het huis. De oplevering is een belangrijk moment. Dat is het moment waarop alle (visuele) tekortkomingen aan de woning moeten worden genoteerd. Het is daarom verstandig een onafhankelijke en deskundige bouwkundige voor de oplevering in te schakelen. De inspecteur noteert alle tijdens de keuring geconstateerde gebreken in een keuringsrapport en zal er zo veel mogelijk op toe zien dat de tekortkomingen uit zijn keuringsrapport worden overgenomen in het ’proces-verbaal van oplevering’ (de lijst die de bouwer bijhoudt tijdens de keuring). De ondernemer is als aanbieder van de woning verplicht de waargenomen tekortkomingen te verhelpen.

Tijdens de keuring krijgt u uitgebreid de gelegenheid om vragen te stellen. Daarnaast geeft de bouwkundige u adviezen over onderhoud en uitleg over de werking van technische installaties. In een nieuwe woning zit erg veel vocht. Dat moet er uit. De bouwkundige geeft aan hoe u het beste kunt stoken en ventileren. Een goed binnenklimaat is niet alleen van belang voor de gebruikte bouwmaterialen, maar ook voor uw gezondheid.

Enkele aandachtspunten

Let goed op bij een vooroplevering. Een vooroplevering kan worden gezien als een soort generale repetitie voor de officiële oplevering. Tijdens deze vooroplevering krijgt u alvast de gelegenheid de woning te bekijken en punten door te geven die volgens u niet correct zijn. Maar omdat het nog geen officiële oplevering is, hoeft de bouwer nog niets met deze punten te doen. Wij raden u dan ook ter strengste af deze lijst met tekortkomingen te ondertekenen. Het is namelijk goed mogelijk dat er bij de laatste (herstel)werkzaamheden in de woning nog nieuwe gebreken ontstaan. Schakel een bouwkundige bij voorkeur in bij de echte oplevering en niet bij de vooroplevering.

Verkoopkeuring

De verkoopkeuring geeft een objectief bouwkundig beeld van de woning die u wilt verkopen. De aankoop van uw woning door de een potentiële koper wordt hierdoor versneld, omdat hij kan vertrouwen op het door een onafhankelijk keuringsbureau opgestelde rapport.

Als verkoper heeft u een informatieplicht. Dit vindt u onder artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek. Deze informatieplicht houdt in dat u verplicht bent kopers te informeren als uw woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dus alle bouwkundige gebreken moeten gemeld worden. Met onze verkoopkeuring, in combinatie met het door u in te vullen inlichtingenformulier, voldoet u aan uw informatieplicht.

Werkwijze tijdens keuring

U weet nu wat de verkoopkeuring inhoudt, maar waar let onze bouwkundig inspecteur allemaal op? De keuring is een beoordeling van de woning op basis van een visueel onderzoek op alle essentiële punten voor zover deze bereikbaar zijn onder normale omstandigheden. Indien deze toegankelijk is, wordt de kruipruimte ook geïnspecteerd (denk aan kruipluik, hoogte, waterstand e.d.). De inspectie op locatie neemt circa 1 uur in beslag. Het uitwerken van het rapport neemt circa 1,5 uur in beslag, maar gebeurt op een andere locatie.

De inspecteur geeft u dan al een mondelinge toelichting en bouwkundige tips, en kan uw vragen beantwoorden. De expertise van onze inspecteurs op het gebied van gebreken, herstelmaatregelen en kosten is onmisbaar om een goed beeld te krijgen van de staat van onderhoud en eventuele mankementen. Laat daarom de keuring door een bouwkundige uitvoeren, zodat u zeker weet dat u een goed en onafhankelijk rapport van de woning krijgt.

Aankoopkeuring

Eén van de duurste aankopen in een mensenleven vraagt om een goede voorbereiding. Het is namelijk verleidelijk om met de verkopers in onderhandeling te gaan als u een huis hebt gevonden dat op het eerste oog helemaal aan uw wensen voldoet. Maar houdt alstublieft uw hoofd koel en wees op uw hoede. Dat voorkomt dat u voor onaangename verrassingen komt te staan. Want regelmatig vertonen huizen onopgemerkte gebreken, achterstallig onderhoud of pakt een verbouwing duurder uit dan verwacht.

Daarnaast heeft u als koper volgens artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek een onderzoeksplicht. Als u vraagtekens heeft bij de bouwkundige kwaliteit van de woning die u wilt kopen, moet u onderzoek (laten) uitvoeren. Een aankoopkeuring voldoet aan deze onderzoeksplicht.

Een aankoopkeuring is overigens geen taxatie. Bij een taxatie wordt uitsluitend de marktwaarde vastgesteld en krijgt u geen inzicht in de gebreken, herstelmaatregelen en kosten.

Wat houdt de aankoopkeuring in?

Een aankoopkeuring is een visuele inspectie die u een beeld geeft van de bouwkundige staat van de woning die u wilt kopen. U zult van onze bouwkundig inspecteur veel informatie over de woning krijgen, uiteraard geeft hij ook antwoord op al uw vragen. Hij berekent daarnaast voor u de kosten om het huis direct in goede staat te brengen en te houden. Na afloop ontvangt u een bouwkundig rapport. In dit rapport staan de bevindingen van onze inspecteur nog eens overzichtelijk op een rijtje. Tevens wordt hierin de bouwkundige staat van de woning omschreven.

Veel voorkomende gebreken

De aankoopkeuring is dé manier om een miskoop en/of onverwacht hoge kosten aan herstelwerkzaamheden te voorkomen. Elke bouwperiode heeft zo zijn eigen kenmerkende gebreken. In gevels van bijvoorbeeld een doorzonwoningen komt bijvoorbeeld vaak houtrot voor en in het binnenwerk vochtdoorslag en schimmelvorming. De kosten voor herstel kunnen snel oplopen. Het opknappen van een huis pakt dan duurder uit dan verwacht. Om hier een goed beeld van te krijgen, is vakkennis onmisbaar. Schakel daarom een deskundig bouwkundige van een onafhankelijke organisatie in.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Degene die een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wilt afsluiten, kan een keuringsrapport nodig hebben dat is opgemaakt overeenkomstig het modelbouwkundig rapport voor de Nationale Hypotheek Garantie. Alle bouwkundige rapporten worden geaccepteerd door de NHG.

Overige voordelen keuringsrapport

Als koper kunt u de informatie uit het keuringsrapport bijvoorbeeld gebruiken in de onderhandelingen over de vraagprijs. Het is daarom aan te raden niet te wachten tot ná het ondertekenen van het koopcontract met het laten verrichten van een aankoopkeuring. Op dat moment bent u al te laat om met de resultaten van het keuringsrapport het maximale uit de onderhandelingen te halen.

Indien u op het moment van tekenen van het koopcontract nog geen bouwtechnische keuring hebt laten verrichten, kunt u in de koopakte laten opnemen dat de koop alleen doorgaat als het huis in orde is volgens de bouwtechnische keuring. U neemt dit dan als ontbindende voorwaarde op in de voorlopige koopakte.

Waarom een Bouwtechnische Keuring?

Keuren is een belangrijke stap in het aan- of verkoopproces van een woning. We zijn immers niet allemaal bouwkundig onderlegd. Een bouwtechnische keuring kan u daarom behoeden voor een miskoop. Een bouwtechnische keuring is een belangrijk oordeel met betrekking tot de huidige staat van de woning, of u nu koper, verkoper of eigenaar bent. Hieraan ten grondslag ligt een gedegen keuringsrapport wat voldoet aan de eisen van banken, geldverstrekkers, verzekeraars en stichting N.H.G.

Wat zijn de voordelen van een Keuring?

Maar wat is nou eigenlijk een bouwtechnische keuring? Een bouwtechnische keuring kunt u het beste vergelijken met een ANWB keuring voor tweedehands auto’s. Alleen laat u in dit geval een deskundige de huidige staat van de woning in kaart brengen. U krijgt, bijvoorbeeld bij de aankoopkeuring, een goed en betrouwbaar beeld van de eventuele gebreken, achterstallig onderhoud én de herstelkosten, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Buiten de directe kosten, worden ook de eventuele te verwachten kosten op korte termijn hierin meegenomen. U weet als koper dan precies wat u koopt.

Om een juiste verkoopprijs vast te stellen, laten ook steeds vaker eigenaren en verkopers hun woning keuren. U kunt als verkoper een bouwtechnische keuring aanvragen om de vraagprijs te onderbouwen of om een eventuele nieuwe of 2e hypotheek op maat af te sluiten.